OSSERVATORIO FIAIP TORINO E PROVINCIA
Bene anche Lucento grazie a infrastrutture e viabilità
Il mercato immobiliare di Torino è in crescita. Nel 2022 volumi e valori sono positivi in città, come in provincia. Torino registra il 5,9% in più nelle compravendite con 16.125 transazioni e vede prezzi in aumento dell’1,6% rispetto al 2021. Lo rileva l’Osservatorio immobiliare 2022, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).
In provincia l’aumento risulta più contenuto: con 21.800 scambi, il fuori porta registra nel 2022 il +0,7% e prezzi in aumento dell’1,2%. Complessivamente la Città Metropolitana conta circa 38mila compravendite concluse, con quasi il +3% rispetto all’anno precedente.
“Il 2022 è stato un ottimo anno per il mercato immobiliare torinese, con un ulteriore balzo di crescita sul 2021, anno in cui c’è stata una delle performance migliori di sempre – commenta Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino -. L’aumento delle compravendite si è accompagnato a quello dei prezzi, soprattutto in alcune zone che stanno diventando strategiche in città: Lingotto (+3,5%), Mirafiori Sud (+2,4%), San Donato (+2,2%), Cenisia (+2,4) e Lucento (+2,9), hanno registrato le migliori variazioni percentuali, grazie alle infrastrutture e a una nuova viabilità”.
“Il 2022 – aggiunge la presidente Fiaip, Claudia Gallipoli – sarà ricordato per gli eventi bellici, l’aumento dei tassi d’interesse sui mutui e l’inflazione che ha cominciato a erodere il potere d’acquisto e i risparmi degli italiani. Ciò nonostante la propensione all’acquisto nel corso del 2022 è rimasta alta, con un ritorno all’investimento immobiliare e una rinnovata richiesta di mono e bilocali. Il taglio piccolo ha ripreso quota, dopo essere rimasto fermo per tutto il 2020 e il 2021: il mattone è sentito come riparo dalla svalutazione del denaro. Innegabile anche la spinta dei bonus fiscali, dall’Under36 che ha permesso ai giovani di comprare la prima casa, e quelli legati alle ristrutturazioni, insieme al Superbonus e al Sismabonus, che hanno spronato il mercato dell’usato”.
Anche se il ritmo di crescita sembra meno significativo rispetto al 28% registrato nel 2021, i volumi del 2022 rappresentano oltre il 35% in più di quelli del 2020 e più del 18% sul 2019, dunque prima che il mercato fosse perturbato dal Covid-19. La pandemia ha attivato nuovi stimoli all’acquisto, aumentando la percezione della casa come rifugio dallo stravolgimento dell’emergenza.
“Il 2022 vede una stabilizzazione del fuori portasui volumi del 2021, anno in cui l’incremento percentuale è stato del 34% sul 2020. Nel corso del 2022 le compravendite sono rimaste alte (sul 2019 registra il +28%), ma si va verso una normalizzazione con prezzi in aumento in provincia dell’1,2%”, spiega Andrea Franchetto, vice presidente di Fiaip Torino.
Dall’analisi svolta da Fiaip Torino sui dati provvisori trasmessi dall’Agenzia delle Entrate, emerge un rallentamento della dinamica espansiva nel corso dei trimestri dell’anno, soprattutto in provincia. “Il primo semestre del 2022 – spiega il vice presidente – ha visto un’accelerata nelle compravendite, come effetto dell’onda lunga del 2021, mentre nel secondo semestre il tasso di crescita è cominciato a diminuire. Un andamento maggiormente evidente in provincia in cui il calo è iniziato già nel secondo trimestre dell’anno”.
PREVISIONI
“La prospettiva è di un graduale ritorno ai livelli pre-pandemia, con una contrazione della curva di crescita”, sottolinea Gallipoli. “In questi primi mesi del 2023 il mercato immobiliare è entrato in una fase di stallo, rallenta e ha meno vitalità – aggiunge -. C’è incertezza, da una parte è dovuta agli aumenti dei tassi di interesse sui mutui che scoraggiano il cambiare casa, facendo entrare i consumatori in un’ottica più attendista; ma dall’altra anche la frenata sui bonus edilizi ha creato un nuovo rallentamento. L’andamento futuro dipenderà anche dalle politiche di governo legate alle nuove richieste europee sulla classe energetica degli immobili”.
Nelle previsioni, il rischio è che una fascia più ampia di persone resti esclusa dalla possibilità di comprare casa: o perché non potrà sostenere le rate del finanziamento o perché non avrà i requisiti per accedere al credito. A fronte di una maggiore richiesta di liquidità per accendere un mutuo, la domanda potrà spostarsi in parte verso la locazione, e verosimilmente la trattativa sul prezzo di vendita, che nel 2022 si era ridotta, potrebbe tornare più incisiva.
QUARTIERI E PREZZI
Per il secondo anno consecutivo i prezzi degli immobili residenziali a Torino registrano un lieve aumento. Un incremento complessivo dell’1,6% che segue quello del 2021 (+1,5%) dopo un 2020 con valori in equilibrio, quindi intorno allo 0%. Tutte le zone sono in positivo, anche le aree periferiche, segnate da anni con prezzi in discesa.
“Le variazioni sono minime, Torino mostra una crescita nei prezzi lenta, se paragonata al ritmo delle compravendite. Questo però rende la città attrattiva per gli investimenti e stimola le riqualificazioni da parte di grandi gruppi immobiliari. Diverse ristrutturazioni sono state eseguite nel corso del 2022 e altre sono in programma. Principalmente in centro, ma anche alcune vie periferiche come via Aosta a Barriera, sono state oggetto di riqualificazioni”, spiega Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino.
Capofila dei valori in positivo è la zona Lingottocon il +3,5% e un prezzo medio al metro quadro di 1.253 euro. Dopo anni di disagi causati dai lavori della metropolitana e dal lungo cantiere del grattacielo della Regione, la ripristinata viabilità, la nuova fermata della metro e l’operatività della nuova sede degli uffici della Giunta regionale, hanno ridato respiro alla zona, fortemente compressa negli ultimi anni.
“I prezzi al metro quadro sono ancora contenuti, ma stanno riprendendo quota e ci aspettiamo che continuino a salire, beneficiando del nuovo baricentro creato dal grattacielo e dalle fermate della metro”, spiega Nadia Ribone, associata Fiaip e membro del Comitato tecnico dell’Osservatorio 2022.
Di una nuova viabilità ha beneficiato anche la zona Lucento, Vallette (+2,9%, 881 euro al mq) e Madonna di Campagna (+1%, 1.026 euro al mq). Con l’apertura del sottopasso e la conclusione del cantiere, che ha visto 4 anni fa l’abbattimento della sopraelevata di corso Grosseto, i valori immobiliare accennano una leggera ripresa.
Nelle aree periferiche a nord della città, i prezzi al metro quadro restano comunque bassi, nonostante le piccole percentuali di crescita registrate nel 2022. In quartieri come Lucento, Vallette (+2,9%, 881 euro al mq), Barriera di Milano (+1,9% 849 euro al mq) e Falchera Villaretto (+0,5% 820 euro al mq), le quotazioni sono scese così tanto negli anni passati che oggi non arrivano a un prezzo medio di 900 euro al metro quadro. Raggiungono invece i mille euro Aurora (+1,7%, 1.000 euro al mq), Madonna di Campagna (+1%, 1.026 euro al mq) e Borgo Vittoria (+0,5%, 1.221 euro al mq).
“Da una parte – sottolinea Ribone – è fisiologico che questi quartieri mostrino cenni di risalita, dopo anni in calo. Dall’altra, le variazioni positive sono anche l’effetto delle ristrutturazioni di appartamenti o di interi palazzi, per cui vi è un piccolo rialzo dei valori”.
L’area sud della città è quella che vede le migliori variazioni, un trend che segue quello dello scorso anno. Oltre il Lingotto, Mirafiori Sud guadagna il 2,4% con un prezzo medio al metro quadro di 1.426 euro (nel 2021 aveva già registrato il +1,6%). “È un’area che si sta rivalutando: sono quartieri prevalentemente residenziali, che vivono un cambio generazionale, trainati anche dai poli universitari limitrofi”, aggiunge.
Mirafiori Nord prende il +1,8% (1.584 euro al mq), Santa Rita il +1,8% (1.687 euro al mq), mentre Nizza Millefonti il +1,5% (1.752 euro al mq), San Paolo registra il +1,4% (1.711 euro al mq).
Cenisia registra una delle migliori variazioni percentuali nel 2022 con il +2,4% e 1.939 euro in media al metro quadro (nel 2021 aveva registrato il +1,9%), in virtù di prezzi più contenuti della vicina Cit Turin (+1,2%, 2.606 euro al mq), quartiere liberty ricco di servizi, in cui però l’offerta immobiliare scarseggia. San Donato prosegue con la crescita dei valori e segna nel 2022 il +2,2% (1.711 euro al metro quadro) dopo il +2,1% del 2021.
Poi ci sono Pozzo Strada che sale del 2,1% con 1.956 euro al metro quadro e Parella che va in positivo con il + 0,9% e 1.591 euro al metro quadro.
Le altre zone vedono valori perlopiù stabili con variazioni poco sopra l’1%. La zona Vanchiglia (censuaria 1), insieme con Vanchiglietta (censuaria 2), registra nel 2022 il +1,4% (2.521 euro al mq), San Salvario il +1,7% (2.000 euro al mq), la Crocetta il +1,5% (2.490 euro al mq), mostrando una graduale ripresa dei valori (nel 2021 aveva registrato il +1,8%) dopo diversi anni con prezzi in calo (-4% nel 2018). Regio Parco è in lieve crescita con il +1,7%, mentre la vicina Regio Parco-Barca segna solo il +0,8%.
Il centro di Torino mostra nel 2022 prezzi stabili con una crescita media dei valori dell’1,3%, dopo anni in ascesa (nel 2021 il +3%, nel 2020 circa l’1% e nel 2019 il +3%). Nel dettaglio, l’area di piazza San Carlo registra il +1% con un prezzo medio di 4.474 euro al metro quadro, piazza Statuto segna il +1,3% con 2.927 euro al metro quadro, mentre piazza Vittorio Veneto il +1,7% con 3.501 euro al metro quadro.
Collina e pre-collina di Torino vedono valori in aumento, complessivamente dell’1,3%. Il 2021 aveva segnato il ritorno del segno positivo in queste zone, che avevano inanellato diversi anni in negativo. Complici le nuove tendenze dell’abitare, queste aree hanno incontrato una nuova domanda di abitazioni vicine a spazi verdi. Anche se gli aumenti sono meno evidenti rispetto al 2021, la zona Gran Madre-Crimeasegna il +1,5% con una media di 3.542 euro al metro quadro, dopo il +2,1% nel 2021, Madonna del Pilone, Sassi, Bertollaregistrano il +1,5% con una media di 2.132 euro al metro quadro (+1,9% nel 2021). Borgo Posegna il +1,1% con 2.735 euro al metro quadro (+2,2% del 2021). Cavoretto vede un lieve aumento dell’1% con 2.058 euro al metro quadro (nel 2021 i prezzi erano tornati in positivo frenando il calo degli anni precedenti).
LA PROVINCIA
Nel 2022 la provincia di Torino vede compravendite e prezzi in linea con il 2021. Ha registrato 21.790 passaggi di proprietà, il +0,72%, e prezzi in salita del +1,2%, rispetto all’anno precedente.
L’andamento delle transazioni fuori porta ha mostrato nel corso dell’anno una maggiore contrazione del tasso di crescita rispetto al capoluogo (diversamente da quanto avvenuto nel 2021 quando ha segnato il +34% negli scambi). Dopo lo sprint del +11% del 1° trimestre del 2022, rispetto allo stesso periodo del 2021, i successivi trimestri hanno visto un rapido calo delle percentuali di crescita: il 2° trimestre ha registrato il -0,2%, il 3° trimestre il -0,61% e il 4° trimestre il -4,6%.
“Anche se il ritmo di crescita si sta attenuando, si tratta comunque di volumi importanti, infatti rappresentano quasi il 35% in più delle compravendite del 2020 e il +28% rispetto agli scambi del 2019 – commenta il vice presidente Fiaip Torino, Andrea Franchetto –. È un graduale rientro della curva di crescita che segnala una normalizzazione delle compravendite, come se la spinta alla ricerca di case fuori porta, sollecitata dal post pandemia, andasse esaurendosi”.
In Alta Val di Susa i prezzi mostrano un maggiore equilibrio rispetto ai cali degli anni passati: gli appartamenti restano sostanzialmente stabili con il -0,1%, mentre le case indipendenti segnano il -1,3%.
BOX E POSTI AUTO
Il mercato dei posti auto e dei box segue prevalentemente quello residenziale e nel 2022 vede prezzi in crescita dell’1,5% (dopo il ritorno del segno positivo nel 2021 con il +1,7%). Anche le compravendite sono positive: a Torino sono stati venduti 6.330 box, il 3,6%in più del 2021. Considerando anche la provincia, le transazioni dei box sono state complessivamente 22.285, il +1,57% rispetto all’anno prima. I numeri del 2022 rappresentano il +36% rispetto al 2020 e il +27% sul 2019.
COMMERCIALE
Il settore commerciale a Torino nel 2022 torna a indebolirsi dopo la risalita delle compravendite del 2021 (+26,6). Dall’elaborazione Fiaip Torino sui dati provvisori dell’Agenzia delle Entrate, le transazioni di negozi e laboratori nel 2022 sono state a Torino 1.007 (-1,58), in provincia 598 (-11%) e complessivamente perdono il 5,4% rispetto all’anno prima. Ad ogni modo, superano del 14% i numeri del 2019.
Sul fronte prezzi, i negozi registrano un ulteriore calo dei valori con il -2%.
Il mercato degli uffici a Torino è molto contenuto. Le compravendite in città sono cresciute del 3% con 240 passaggi di proprietà. Non si può dire altrettanto della provincia con compravendite in discesa del -12% (136 scambi). Complessivamente la città metropolitana perde il 3% di scambi rispetto al 2021.
I prezzi degli uffici scendono ulteriormente del -2,6% (avevano già segnato il -2,9% nel 2021).
“Il mercato dei negozi e degli uffici è da tempo in sofferenza. Le variazioni restano buone solo lungo le arterie principali dei singoli quartieri, mentre le attività nelle vie interne sono penalizzate. Si tratta di un mercato che è quasi totalmente finalizzato al cambiamento di destinazione uso”, commenta Alessio Carnevale, agente immobiliare associato e membro del Comitato Tecnico dell’Osservatorio 2022.
Sono soprattutto gli uffici a diventare abitazioni, ma la conversione d’uso riguarda anche i negozi, infatti tra il 2019 e il 2021 circa 400 unità immobiliari in tutta la provincia e più di 300 solo a Torino sono passate dalla categoria catastale C/1 ad altra categoria per variazione o fusione.
“In una città come Torino – sottolinea Carnevale– per arginare degrado e incuria, è più che mai necessario promuovere la cedolare secca per gli affitti dei negozi al pari delle abitazioni oppure agevolare il cambio di destinazione d’uso. D’altra parte, la trasformazione in residenziale dei negozi andrebbe incontro alle esigenze di abbattimento delle barriere architettoniche e risponderebbe a una crescente domanda di abitazioni”.
LOCAZIONI
Le locazioni risultano in crescita in quasi tutte le zone con canoni in aumento del 2,4%, più contenuto l’incremento nei comuni della provincia con il +1,35%. Il mercato degli affitti è dinamico, trainato soprattutto dagli studenti e dal turismo, anche straniero, in zone centrali e semi centrali.
La previsione è che il mercato della locazione crescerà ulteriormente nel corso del 2023. La domanda locativa è consistente, non solo per l’affitto transitorio e breve che va incontro agli universitari e ai turisti, ma anche per il residenziale. Con l’aumento dei tassi di interesse sui mutui e la richiesta di una maggiore liquidità per acquistare casa, una fascia di persone si sposterà sul mercato della locazione, optando per un’abitazione in affitto.
Ho provato a ricordare scrivendoli su un foglietto i ristoranti chiusi negli ultimi anni a Torino. Si tratta di un numero altissimo: il “San Giorgio “ al Castello Medievale ,la “ Vecchia Lanterna “,i “ Due lampioni” ,” Cuculo”, il “Giardinetto“, il “Gran Giardino”, poi diventato la “Rotonda“, la “Cittadella“, ”Cucco“, l ’”Antico cervo“, “La smarrita“, “Ferrero“ ,il “Rendez – Vous“ , il Tiffany, Villa “Sassi“, la “Fontana luminosa“ ,il “Baccarat“ , il “Firenze“, il “Pavia“, il “Passator cortese“, il “Ciacolon “, il “Bastian Contrario“, “il Muletto“, il “RistoDante”, il “Giancarlo“, la “Capannina”, ”la Pace,” l’”Appennino pistoiese”, ”l’Abetone“, il “Bridge“, “Calandrino”, “Mon Ami”, “Osvaldo”, “La fontana dei francesi”, “Perbacco”, “Montecarlo”. E qui mi fermo, anche se potrei continuare con altri nomi come il ristorante friulano il “Camin“ che prese il posto di Gipo in corso Francia, un locale dove non volli mai mettere piede per antipatia verso il cantautore allora apertamente comunista. Ogni nome mi ricorda una storia, degli amici con cui andavo a cena ,degli episodi piacevoli di serenità, di allegria, di intimità. Mio padre amava le cene al ristorante e ogni settimana si andava a cenare. Mi ha abituato al piacere della civiltà della tavola. Sicuramente una giovinezza dorata per parafrasare Elena Croce. Lui ci andava in giacca e cravatta anche d ‘estate e voleva che tutti seguissimo il suo stile che allora non era solo nostro, ma di tanti torinesi. E poi ho cominciato ad andarci io con compagne di liceo e con le prime amiche. Capisco bene di essere stato un privilegiato. Un privilegiato soprattutto perché ho conosciuto una Torino che non c’è più. Ogni locale con il ricordo di uno stile e con un’ eleganza scomparsa. Ogni esame superato all’ università ,andavo a festeggiarlo al ristorante. Un passato che forse oggi idealizzo e che non c’è più, ma che è motivo di piacere ricordare, anche se devo constatare che quegli ambienti eleganti o anche semplici ,ma sempre accoglienti, appartengono ad un passato, ad una civiltà torinese, come avrebbe detto Mario Soldati, che è stata travolta dai tempi nuovi e non sempre felici. Era bello cenare con il filosofo Oscar Navarro che si dilettava di cucina insieme al latinista Vincenzo Ciaffi, come era bello ritrovarsi insieme a Mario Bonfantini e a Liana De Luca, la poetessa di cui il grande francesista si era follemente innamorato . Era piacevole ritrovarsi la sera con Edoardo Ballone, sociologo e giornalista che diventava la “forchetta curiosa“ del giornale “La stampa“, sempre alla ricerca di nuovi locali. Anche loro appartengono ad un tempo perduto che non tornerà mai più.
