Di Paolo Biancone
I dati diffusi da ANSA sui ricavi Airbnb a Torino — cresciuti del 240% tra il 2017 e il 2024 — descrivono una trasformazione strutturale del mercato abitativo e ricettivo urbano, non un’anomalia congiunturale. Secondo la ricerca Airmap presentata al Politecnico, nel 2024 gli affitti brevi hanno generato 68,3 milioni di euro, con quasi 10.000 annunci attivi. L’85% riguarda intere abitazioni: il che indica che il fenomeno ha già superato la soglia dell’ospitalità occasionale ed è diventato una componente stabile dell’offerta. Il meccanismo che ne spiega l’attrattività economica è la tariffazione dinamica. In una città che ospita eventi ad alta concentrazione di domanda — ATP Finals, Salone del Libro, partite europee, fiere — il prezzo per notte non è un dato fisso, ma una variabile che reagisce al calendario, al tasso di occupazione atteso, alla scarsità temporanea di offerta. Il Salone del Libro 2026 ha registrato 254.000 visitatori; le ATP Finals, nelle edizioni torinesi, hanno superato i 200.000 biglietti venduti con un impatto economico stimato in centinaia di milioni. In questo contesto, poche notti in alta domanda possono pareggiare — o superare — il rendimento di mesi di locazione ordinaria. Non è un’irrazionalità del mercato: è la sua logica. Questo non significa che il fenomeno sia privo di conseguenze sul tessuto urbano. Quando una quota crescente di abitazioni viene sottratta al mercato residenziale, la disponibilità di alloggi per lavoratori, studenti e famiglie si riduce. La pressione non è uniforme: interessa in modo selettivo alcune zone — Centro, Quadrilatero, San Salvario, Vanchiglia, i quartieri universitari — dove la sovrapposizione tra domanda turistica e domanda abitativa è più intensa. Allo stesso modo, gli effetti sul commercio di prossimità non sono lineari: gli affitti brevi possono sostenere bar, ristoranti e botteghe alimentari, ma tendono a produrre un commercio più intermittente, orientato all’evento, meno radicato nei consumi quotidiani dei residenti. La questione, dunque, non è se regolamentare, ma come farlo in modo che le regole siano efficaci e differenziate. Un primo nodo riguarda la conoscenza del fenomeno. Il Regolamento europeo 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, introduce un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti brevi: registrazione degli host, codici identificativi, trasmissione delle informazioni dalle piattaforme alle autorità competenti. È una base necessaria. Senza dati territoriali aggiornati — annunci per sezione censuaria, quota di intere abitazioni, andamento dei canoni, tasso di residenzialità — qualsiasi intervento rischia di essere impreciso o controproducente. Un secondo nodo è la differenziazione. Il mercato degli affitti brevi non è omogeneo: comprende chi affitta saltuariamente una seconda casa, chi mette a reddito un appartamento ereditato, chi gestisce professionalmente più unità attraverso property manager strutturati. Una disciplina uniforme applica lo stesso trattamento a situazioni con impatti molto diversi sul mercato abitativo, e produce inevitabilmente effetti distorsivi. Resta aperta, infine, la questione degli incentivi. Se l’obiettivo è che una parte del patrimonio abitativo resti o torni sul mercato delle locazioni ordinarie, non è sufficiente rendere più oneroso l’affitto breve: occorre rendere più conveniente e più sicura l’alternativa. Garanzie sui canoni, fondi per la morosità incolpevole, fiscalità differenziata per affitti a studenti, giovani lavoratori e personale sanitario o universitario sono strumenti già disponibili, sottoutilizzati. Torino ha ancora margine per affrontare questo tema prima che le dinamiche diventino difficilmente reversibili. La crescita degli affitti brevi è un indicatore di attrattività. Il modo in cui verrà governata dirà qualcosa di più duraturo sulla capacità della città di tenere insieme sviluppo economico e coesione urbana.
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