Forti differenze tra Torino e provincia. Falchera, Borgo Po, Cenisia e San Donato in crescita
Nel 2020 Torino registra un mercato immobiliare abitativo sostanzialmente stabile nei prezzi, seppur con un decremento nelle compravendite, tuttavia inferiore alle stime preliminari di chiusura anno. Al contempo però mostra come il comparto si sia rinforzato sul fuori porta e in provincia rispetto alla città. A Torino invece l’anno appena passato ha ridato slancio all’andamento di Falchera, Borgo Po, San Donato e Cenisia. Lo rivela l’Osservatorio del mercato immobiliare 2020, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).
La città metropolitana di Torino ha registrato 28.030 compravendite nel ramo residenziale: 11.870 nel capoluogo e 16.160 nella provincia subalpina. Un decremento medio percentuale dell’8,6%, rispetto al 2019. Il calo delle transazioni a Torino è stato del 13%, una contrazione inferiore alle stime previsionali di fine anno che segnalavano una discesa tra il 20 e il 25%. La provincia torinesemostra invece una migliore tenuta, rispetto al capoluogo, con un calo del 5% nelle compravendite sul 2019. Otto punti percentuali dividono i volumi di vendita nelle due macro aree. Mentre nel 2019, con valori in positivo, solo un punto percentuale le divideva. Al contempo si riduce il gap nella variazione dei prezzi. Le quotazioni medie al metro quadro hanno registrato il -0,2% a Torino mentre il-0,8% nel resto del territorio.
“L’impatto della pandemia ha cambiato l’andamento del mercato immobiliare, rendendolo discontinuo e non omogeneo nel corso dell’anno. Il primo semestre ha frenato bruscamente le vendite, che si sono poi riprese nella seconda parte dell’anno con un’accelerata, quasi sorprendente, che ha contenuto la perdita di transizioni. Il -13% può quindi considerarsi fisiologico visti i due mesi di stop delle attività”, spiega Aurelio Amerio, presidente di Fiaip Torino.
“Il 2020 ci consegna un mercato residenziale ancora equilibrato, tra compravendite e prezzi”, commenta Luca Portinaro, delegato all’Osservatorio Fiaip. Le mutate esigenze legate al significato e al valore dello spazio in cui si abita hanno sostenuto la domanda, seppur modificando in parte il suo indirizzo. Ne dà evidenza il raffronto tra le rilevazioni di Torino e quelle della provincia – sottolinea Portinaro -. La forbice tra le due flessioni nelle transazioni è molto più ampia nel 2020, rispetto all’anno precedente in cui si distanziavano di un solo punto percentuale. Un dato che va a suffragare il rinato desiderio di spazi e giardini. Soluzioni più diffuse fuori città, a prezzi più contenuti, rispetto a parità di spesa alle proposte in piena città”.
I QUARTIERI
Nel quadro generale aumenta la platea di zone in cui le oscillazioni percentuali si avvicinano allo zero. Al contempo si attenuano le differenze, sempre in termini di percentuali, tra quartieri, così come tra i vari comuni della provincia. Restano aree in positivo a trazione del mercato e permangono zone con criticità, ma in entrambi i casi le variazioni sono lievi e rivelano l’assestamento del mercato.
Le zone centrali di piazza San Carlo, Statuto e Vittorio Veneto che nel 2019 salivano in media del 2,8% (trainato da Statuto con il +4%), nel 2020 si equilibrano a un modesto +0,7%, con capofila la centralissima piazza San Carlo (+1,5%). Anche Cit Turin, unica zona che dal 2015 non ha mai visto valori negativi, rialza le quotazioni solo dell’1,3%, mentre l’anno scorso segnava il +4,4%.
Le zone periferiche, caratterizzate negli ultimi anni da valori negativi, vedono oscillazioni percentuale più contenute. Se nel 2019 i prezzi scendevano fino al -9%, nel 2020 non si va al di sotto del -3%. È la situazione di Borgo Vittoria (-3%) e Parella(-2,9%).
IN CRESCITA: FALCHERA, BORGO PO, CENISIA E SAN DONATO
L’area di Falchera-Villaretto mostra una sostanziale novità rispetto al passato. Nel 2020 i prezzi segnano solo il –0,9% (nel 2019 era precipitata a -9%). “È l’effetto di alcune opere urbanistiche di riqualificazione”, spiega Lucia Vigna, vice presidente di Fiaip Torino. “È stata ripristinata la fruibilità pubblica dell’area dei laghetti, con un importante intervento di recupero ambientale che è partito dalla bonifica dai materiali di rifiuto, fino alla creazione di aree attrezzate piste ciclabili, campi sportivi”.
In più la zona ha “sommato anno dopo anno perdite di valore e si è assestata, arrivando al suo equilibrio di mercato”, aggiunge Vigna, sottolineando come questo parametro si evidenzi in diverse zone che negli anni passato hanno avuto ribassi su ribassi.
Inoltre, “Villaretto – prosegue Vigna – ha molte aree verdi, i prezzi sono più sostenibili, così si riesce ad accedere a costruzioni recenti e moderne, già pensate con terrazzini e ampi balconi”.
A stupire è anche Borgo Po che recupera valore e torna in positivo con il +0,5% e 2.647 euro al metro quadro (nel 2019 era sotto con il -2,6%). “Nel 2020, Borgo Po ha ritrovato vigore sotto l’impulso della ricerca del verde”, Claudia Gallipoli delegata ai rapporti istituzionali di Fiaip. “Spesso trascurata in passato, è stata ripresa in considerazione per i suoi vantaggi: vicina al centro, ma abbastanza distante dalla confusione. In certi tratti gode della vista del fiume. In cinque minuti si raggiunge piazza Vittorio e al contempo permette di fare più facilmente una vita all’aria aperta, grazie anche alle ciclabili. È una zona che vedrà dei benefici nei prossimi anni, infatti c’è già fermento edile con il via a operazioni di riqualificazione”, sottolinea Gallipoli.
San Donato mostra segnali di recupero con un +1,5% e 1.640 euro al metro quadro (nel 2019 già segnata un +0,5%). “San Donato è in ripresa, anche se la percentuale di risalita non è significativa, è una media tra la prima parte, prossima a piazza Statuto, e la parte più spostata verso corso Tassoni”, commenta Gallipoli. “Non godeva di una bella fama, ma negli ultimi anni grazie al passante ferroviario di piazza Statuto ha avuto una ripresa. Soprattutto il primo tratto di via ne ha giovato, comoda a Porta Susa e alle fermate metropolitane”. I valori hanno seguito un costante trend positivo dopo il tonfo del 2014/2015.
Cenisia sale con il +1,3% e 1.858 euro al metro quadro (recuperando dal -1,8% del 2019). Anche in questo caso la forza gravitazionale di una zona limitrofa fa da traino favorevole. In questo caso Cenisia gode dell’influenza del cuore liberty di Torino. “Non vanta palazzi storici e signorili come Cit Turin, ma ha prezzi più abbordabili, beneficia della presenza di tanti servizi e della vicinanza alla metropolitana”, spiega Luca Portinaro. “La lieve crescita dei valori è una media di zona, che sale avvicinandosi a piazza Adriano e piazza Bernini”.
DISCESA PREZZI SI ATTENUA
Diverse zone di Torino caratterizzate negli anni passati da consistenti discese dei prezzi, nel 2020 hanno mostrato cali ben più moderati. Borgo Vittoria è la zona più penalizzata e registra il peggior dato annuale con il -3% e 1.218 euro al metro quadro. Parella segna il -2,9% con un prezzo medio al metro quadro di 1.579 euro. Nizza Millefonti scende con il -2,1% e 1.713 euro al metro quadro.
Cavoretto scende al -1,9% con 2mila euro al metro quadro, incrementando la perdita di valore già subita nel 2019 del -1%. Madonna di Campagnaregistra il -1,4% con 1.000 euro al metro quadro. Mentre Barriera di Milano registra il -1,2% con un valore al metro quadro di 826 euro (nel 2019 aveva registrato il -4%). Regio Parco–Barca registra il -1,1% con 1.216 euro al metro quadro (mentre nel 2019 aveva un valore positivo seppur contenuto del +1,5%). Pozzo Strada segna il -0,9% con 1895 euro al metro quadro (nel 2019 era scesa al -3%). Santa Rita registra il -1,1% con 1.632 euro al metro quadro (nel 2019 era a -1,2%).
AUMENTO ZONE DAI VALORI STABILI
Aumenta il numero di aree con valori stabili e differenze percentuali prossime allo zero.
Aurora torna in positivo con lo 0,1% e 984 euro al metro quadro (nel 2019 era scesa al -1%). Gran Madre-Crimea resta pressoché invariata con il -0,1% e 3.418 euro l metro quadro (nel 2019 era -0,3%). Lingotto segna il +0,1% con 1.195 euro al metro quadro e ritorna in positivo dopo il -1,4% del 2019. Anche Lucento e Vallette si attesta al +0,1% con 846 euro al metro quadro (nel 2019 segnava il -2,6%). Madonna Pilone – Sassi – Bertolla segna il -0,5% con circa 2mila euro al metro quadro, come registrato nel 2019. Mirafiori Nord si attesta sul +0,9% con 1.530 euro al metro quadro (nel 2019 era al +0,8% ). Mirafiori Sud recupera lievemente i valori con un +1,1% con 1.371 euro al metro quadro. Regio Parco Sud – Aurora segna 0,8% con 1.713 euro al metro quadro. In lieve recupero San Salvario con il -0,5% e 1.942 euro al metro quadro (nel 2019 segnava il -2,3%). Stabile San Paolo con il -0,4% (nel 2019 era al +0,1%). Crocetta torna in positivo con il +0,7% e 2.410 euro al metro quadro, interrompendo una serie di annate in discesa (nel 2019 segnava il -0,3%).
LA PROVINCIA
La provincia torinese registra nel 2020 un calo del 5% nelle compravendite rispetto 2019. Confrontando il dato con quello del capoluogo, vanta una migliore tenuta complessiva nell’anno della pandemia. Se la città perde il 13% di compravendite, la provincia scende solo del 5%. Otto punti percentuali dividono le due macro aree. Mentre nel 2019 la differenza nelle transazioni era nettamente meno evidente: un solo punto percentuale e con numeri in positivo (Torino città +1%, provincia +2%). Sul fronte prezzi la provincia resta pressoché stabile con un -0,8%, anche in questo caso va a ridursi il gap percentuale del 2019, già lieve, tra la città di Torino e la provincia (Torino -0,8%, provincia -1,3%).
Il recupero delle quotazioni è trainato sostanzialmente da un ritorno a valori positivi di Chivasso con il +1% (nel 2019 era a -1,3%), Collegno con il +1,2% (nel 2019 era a -1,8%) e Moncalieri con -0,5% (nel 2019 segnava il -3,5%). Mentre molti altri Comuni non hanno avuto particolari oscillazioni nei prezzi.
Il mercato residenziale dell’Alta Val di Susa e Val Chisone, fatto principalmente di seconde case, vede migliorare i prezzi degli appartamenti in montagna, anche se permane il segno negativo: -1,3% (nel 2019 era -3%). Le case indipendenti sono quelle che fanno più fatica a trovare acquirenti sul mercato e scendono del 2,9% (nel 2019 segnavano il -3,5%).
BOX, UFFICI E NEGOZI
Il mercato dei box e dei posti auto nel 2020 torna a scendere con una lieve flessione del -0,9%, perdendo la stabilità raggiunta nel 2019 e rivelando lo scarso interesse per il settore. Il mercato dei locali commerciali e del terziario scontano la crisidovuta alle restrizioni per l’emergenza Coronavirus che deprime i prezzi del -5,5%. Anche gli uffici in città perdono valore e segnano il -4%.
MUTUI
Nonostante la pandemia da Covid-19, il 2020 ha segnato una crescita nella richiesta di mutui per l’acquisto della prima o della seconda casa nel territorio torinese, segnando un +2,8% rispetto al 2019.
PREVISIONI 2021
Mercato parte con sprint, ma transazioni rallentate dal credito e smart working
Il 52% degli operatori del settore immobiliare ritiene che il 2021 avrà un andamento migliore rispetto al 2020. Senza più blocchi e restrizioni, le agenzie e le attività di mediazione sono pienamente operative e il sentiment prevede una nuova crescita dei volumi delle transazioni e un ritorno ai livelli pre-Covid.
Sebbene la spinta espansiva nelle compravendite degli scorsi anni si sia interrotta, il 2020 ha mostrato un settore residenziale stabile, con un numero di compravendite penalizzato dalla chiusura per la pandemia, che tuttavia ha retto l’urto senza mutarne l’equilibrio.
“Non ci sono stati shock”, commenta Aurelio Amerio, presidente di Fiaip Torino. “Ma si tratta di un’analisi a stretto giro, in cui il mercato è rimasto stabile perché la domanda si è adattata alle nuove circostanze. Se la crisi stenterà a placarsi, sarà facile che ci siano altri effetti. Chiusure, aperture a singhiozzo, attività che non incassano, l’impoverimento dei cittadini possono avere ricadute anche su un bene sentito come prioritario come la casa. Gli immobili sono come un polmone che respira l’aria socio demografica dei suoi abitanti”, sottolinea il presidente.
In questi primi mesi del 2021 si delineano scenari diversi rispetto al passato, ma sempre determinati dalla crisi pandemica. Andamenti singolari riguardano le locazioni di bilocali per studenti o di appartamenti a uso turistico: fermi sul mercato per il blocco degli spostamenti.
Ma anche le compravendite ne sono influenzate. “L’inizio del 2021 – spiega Amerio – rivela un ottimo sprint nell’interesse e nella domanda, ma si riscontra un complessivo rallentamento nella chiusura delle compravendite, a causa dell’allungamento dei tempi dovuto allo smart working degli operatori bancari che si trovano a evadere una maggiore quantità di richieste di mutuo”. Inoltre, ne consegue che “su un numero più alto di richieste di mutuo, proporzionalmente aumentano anche le possibilità in cui il credito non sia concesso e l’abitazione, data per venduta, torni sul mercato. In sintesi, non si tratta di mutamenti stravolgenti, ma di andamenti che si sintonizzano sugli attuali scenari, caratterizzati da una generale maggior incertezza”.
Fiaip Collegio Provinciale di Torino
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