di Massimiliano Valdini
Negli ultimi anni il tema dei crediti deteriorati, i cosiddetti NPL e UTP, è diventato centrale non solo per gli operatori finanziari, ma anche per chi si occupa di immobiliare.
Si tratta di un mondo che all’apparenza sembra lontano dal mattone, ma che in realtà ne è intimamente connesso. Dietro un credito problematico, infatti, vi è quasi sempre un immobile che funge da garanzia: conoscere e saper valorizzare questo asset diventa la chiave per trasformare un problema bancario in un’opportunità di investimento redditizia.
Gli NPL, Non Performing Loans, sono crediti in sofferenza, cioè prestiti che il debitore non riesce più a rimborsare. Gli UTP, Unlikely to Pay, sono invece posizioni per le quali la banca valuta improbabile un rimborso regolare, ma che non sono ancora giunte al default totale. Accanto a queste situazioni troviamo i cosiddetti Past Due, crediti scaduti da oltre 90 giorni. Negli ultimi anni, sotto la spinta della BCE, le banche italiane hanno ceduto enormi portafogli di crediti deteriorati, generando un mercato secondario che offre occasioni straordinarie a chi sa leggere dietro i numeri e riconoscere il potenziale immobiliare che vi è nascosto.
Il legame tra credito deteriorato e mattone è strettissimo: mutui ipotecari non rimborsati, finanziamenti garantiti da immobili, aziende con patrimoni edilizi che finiscono in difficoltà. Ogni volta che un credito di questo tipo viene ceduto, dietro di esso si cela un bene reale da analizzare, stimare e, quando possibile, riportare sul mercato. Qui l’esperienza immobiliare fa la differenza: saper valutare uno stabile, comprenderne le criticità urbanistiche, prevederne le potenzialità di rivendita o locazione significa distinguere tra un affare e un insuccesso.
Il mio percorso personale nasce oltre vent’anni fa nel mondo dell’intermediazione immobiliare. Partito come agente, ho imparato a conoscere ogni sfaccettatura del mercato torinese, sviluppando la capacità di ascoltare i bisogni dei clienti e tradurli in soluzioni concrete. Con il tempo ho assunto incarichi di responsabilità come CTU del Tribunale di Torino e Perito della Camera di Commercio, attività che mi hanno portato a confrontarmi con situazioni complesse: perizie su immobili pignorati, valutazioni per esecuzioni giudiziarie, stime tecniche fondamentali per le aste. Da lì la transizione è stata naturale: non limitarmi più ad osservare e descrivere, ma entrare in prima persona nelle operazioni di investimento immobiliare e di gestione di crediti deteriorati.
Una tipica operazione inizia dall’identificazione del credito giusto: non ogni posizione è interessante, bisogna selezionare quelle legate a immobili situati in aree conosciute e dinamiche. Poi arriva l’analisi tecnica e legale, che consente di capire il reale valore di ciò che si ha di fronte. L’acquisizione del credito avviene a prezzi fortemente ridotti rispetto al nominale. Da lì parte la gestione, che può includere aste, accordi diretti con i debitori o percorsi di ristrutturazione. Infine, l’uscita: vendita o locazione dell’immobile, oppure chiusura della posizione con un margine significativo. In media, le operazioni di trading immobiliare garantiscono un ritorno del 12–15%, mentre quelle legate ai crediti deteriorati arrivano anche al 22–24%.
Ho seguito diversi casi che testimoniano il potenziale di questo settore. Un appartamento a Torino, legato a un credito nominale di 150.000 euro, è stato acquisito per 40.000 e rivenduto dopo gestione legale e ristrutturazione per 110.000. Un capannone industriale di un’azienda UTP è stato riconvertito a magazzino logistico, con un ROI superiore al 20%.
Naturalmente esistono rischi: tempi giudiziari lunghi, costi legali imprevisti, difficoltà nel rapporto con i debitori. Ma con esperienza, metodo e una rete di professionisti — notai, avvocati, geometri — questi rischi possono essere mitigati e trasformati in opportunità. La chiave è unire la visione imprenditoriale alla competenza tecnica, perché solo così il credito deteriorato diventa un’occasione e non un peso.
L’Italia resta uno dei paesi europei con il più ampio patrimonio immobiliare e con miliardi di euro ancora bloccati nei bilanci bancari sotto forma di sofferenze. Questo mercato continuerà a offrire opportunità, soprattutto a chi saprà unire la gestione finanziaria con la valorizzazione immobiliare. In questo senso, l’investitore non diventa solo un operatore alla ricerca di profitto, ma anche un attore della riqualificazione urbana e della rinascita di immobili che altrimenti resterebbero fermi.
Investire in crediti deteriorati non significa solo generare rendimento, ma contribuire a ridare vita a patrimoni sottoutilizzati. La mia visione è quella di costruire un ponte tra finanza e immobiliare, offrendo a investitori e partner un approccio trasparente e metodico. Se desideri conoscere meglio queste opportunità, contattami direttamente: metterò a disposizione la mia esperienza e il mio network per valutare insieme progetti concreti e collaborazioni possibili.
Massimiliano Valdini
3482280464
valdinimassimiliano@gmail.com
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