“In questa seconda parte del 2021 il mercato torinese mostra dinamiche discordanti nei due diversi settori del residenziale e del non residenziale. Il primo mostra il proseguimento di un recupero iniziato all’inizio del 2021 con la dinamica delle compravendite e l’intensità della domanda posizionati vicino ai livelli massimi del periodo dal 2000 ad oggi. Nel non residenziale la già critica situazione degli anni passati sembra arrestarsi e volgere su dinamiche più favorevoli” – è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma.
Comparto residenziale
Sul mercato residenziale la domanda post Covid sembra essersi rivitalizzata, tornando inaspettatamente vivace già a partire dalla fine del 2020, mentre la domanda per locazione risulta più instabile e mostra anch’essa un miglioramento nel 2021.
Considerando, in particolare, il mercato delle abitazioni usate, si notano variazioni semestrali negative in quasi tutti le zone cittadine (-1,3% in media), fatta eccezione per le zone di pregio, dove i prezzi restano praticamente stabili (+0,2%). A ciò si accompagna una riduzione dei tempi medi di vendita (4,8 mesi) e degli sconti (12,5%), segnali questi di un mercato residenziale più brillante e in recupero rispetto al periodo pandemico, come dimostrano le compravendite effettive registrate dall’Agenzia delle Entrate, che nel primo semestre del 2021 fanno segnare una crescita del 44% sul corrispondente periodo dell’anno precedente.
Anche la locazione registra nella seconda parte del 2021 una lieve riduzione dei canoni (-0,4% la variazione semestrale), in controtendenza con la media nazionale. Tuttavia, il dato complessivo del 2021 risulta positivo, con variazioni annuali prossime alle dinamiche medie dei grandi mercati nazionali (+0,9%). In particolare, le zone di pregio e del centro beneficiano di un aumento dei canoni rispettivamente pari al 2,2% e all’1,6% su base annuale.
Dall’indagine effettuata da Nomisma sugli operatori emerge che nel secondo semestre 2021 circa il 57% della domanda transitata per agenzia è oggi rivolta all’acquisto. Tale percentuale risulta in aumento rispetto alle precedenti rilevazioni (55% a luglio 2021 e 50% a ottobre 2020) e mostra probabilmente l’effetto di un recupero dei piani di investimento delle famiglie, dato da outlook positivi e condizioni di offerta ancora convenienti. Sicuramente una spinta al mercato deriva anche dalla centralità della casa nei programmi delle famiglie torinesi: è molto elevata, infatti, la percentuale di acquisto riferita alla prima casa, che nelle ultime due rilevazioni ha raggiunto il 75%.
Comparto non residenziale
Il settore non residenziale mostra un trend di lungo termine degli indicatori relativi a uffici e negozi in costante calo. Anche nel 2021 si registra un ulteriore calo dei prezzi e dei canoni degli asset non residenziali considerati, che porta gli indicatori sui livelli più bassi della serie storica osservata. I trend riflettono una debolezza strutturale del settore e i dati più recenti confermano la difficoltà di ripresa dei comparti terziario e commerciale. I prezzi medi degli uffici mostrano una flessione (-1,7% la variazione annuale) che si distacca dalla sostanziale stabilità della media del mercato nazionale, con un picco negativo significativo per la zona periferica (-3,1%). Anche gli sconti medi sul prezzo richiesto, seppur in calo rispetto ad un anno fa (17%), risultano superiori alla media nazionale, mentre i tempi di vendita si attestano intorno a 8,5 mesi.
Per quanto riguarda i negozi, i prezzi medi risultano ancora in flessione (-0,5% la variazione semestrale e -0,9% quella annuale). I canoni aumentano leggermente (+0,4% semestrale), mentre i rendimenti medi lordi si portano su livelli record per la città di Torino (6,8%). In relazione al sentiment previsionale, gli operatori indicano una possibile ulteriore contrazione dei prezzi e dei canoni, sia per gli uffici che per i negozi, a fronte di un mercato delle locazioni stabile.
Previsioni settore residenziale
Il sentiment previsionale rilevato da Nomisma evidenzia andamenti di sostanziale stabilità nella dinamica dei prezzi di compravendita e dei canoni, in un mercato in cui le compravendite e le locazioni dovrebbero essere in aumento.
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