Non solo negozi: il retail che trasforma le città

ABITARE CON STILE

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Il retail è tornato. E non è un semplice rimbalzo: è un segnale molto più profondo, che riguarda il modo in cui viviamo le città, le attraversiamo e le consumiamo.

Negli ultimi anni, complice l’e-commerce e i cambiamenti nelle abitudini (anche post-pandemia), molti avevano dato per “superato” il negozio fisico. Oggi, invece, i numeri raccontano una storia diversa: nel 2025 gli investimenti nel retail in Europa hanno sfiorato i 40 miliardi di euro, con una crescita importante. E l’Italia guida questa ripartenza, diventando il Paese più dinamico.

Ma cosa significa davvero, per chi vive e lavora nel mondo immobiliare?

Significa che il retail non è più solo “spazio commerciale”. È tornato a essere uno degli elementi centrali nella costruzione del valore urbano.

Oggi gli investitori non cercano semplicemente metri quadri da affittare. Cercano luoghi. Luoghi che funzionano, che attraggono persone, che generano flussi. Per questo si concentrano su due direttrici molto chiare: da un lato le high street, le vie centrali ad alta visibilità; dall’altro grandi asset come outlet e centri commerciali, da ripensare e valorizzare.

Ed è qui che avviene il vero cambio di paradigma.

Il negozio non è più solo un punto vendita. Diventa esperienza. Sempre di più vediamo spazi ibridi, dove il prodotto lascia spazio al servizio, alla relazione, al tempo di permanenza. Il cliente non entra solo per acquistare, ma per vivere qualcosa. E questo, inevitabilmente, cambia anche il modo in cui si progettano gli spazi.

Progettare un retail oggi significa pensare a percorsi, atmosfera, identità. Significa creare ambienti che raccontano un brand e che restano impressi. Non basta più “essere visibili”: bisogna essere memorabili.

Anche i numeri lo confermano. I valori di vendita e i canoni sono in crescita, sostenuti dalla ripresa dei consumi e dal turismo, che torna a portare vita nei centri urbani. Le città, in questo senso, tornano protagoniste.

E proprio osservando le città emergono dinamiche interessanti.

Milano resta il mercato più solido e internazionale, con il Quadrilatero sempre in trasformazione. Firenze e Venezia beneficiano fortemente del turismo, con vie commerciali spesso a occupazione piena.

Torino, invece, racconta una storia più sfumata — e per questo ancora più interessante.

Alcune vie iconiche mostrano un aumento degli spazi sfitti, segnale di una fase di transizione. Altre, meno centrali ma più autentiche, stanno ritrovando vitalità. È come se la città stesse ridefinendo le proprie polarità commerciali.

Infatti negli ultimi anni, si è osservata una fase di rallentamento del settore retail, con un aumento visibile delle serrande abbassate in alcune delle sue vie più storiche.

Le aree più esposte a questo fenomeno sono state:

•Via Garibaldi (soprattutto nel tratto meno turistico)

•Via Lagrange (con turnover elevato e alcuni spazi in attesa di riposizionamento)

•Via Roma (più resiliente, ma con dinamiche di sostituzione tra brand)

•Via Doria (con incremento del vacancy negli ultimi anni)

Qui il dato non va letto come un segnale negativo puro, ma come un cambio di ciclo.

Molti spazi non sono più coerenti con i nuovi format commerciali: superfici troppo grandi, canoni non allineati, concept superati. Il risultato è una fase di “vuoto temporaneo” che, in realtà, prepara una trasformazione.

Come detto, il retail oggi non deve essere più concepito solo in base alla posizione “storica” di una via, ma alla sua capacità di evolversi. Ci sono strade che perdono appeal e altre che lo guadagnano, spesso grazie a nuovi format, nuovi target, nuove idee.

Parallelamente, infatti, altre zone della città stanno vivendo una dinamica molto interessante: si tratta di aree meno “scontate” che stanno crescendo, proprio perché più flessibili, autentiche e accessibili.

In particolare:

•Via Po con un ritorno di attività ibride (librerie, concept store, locali culturali)

•Via Mazzini dove c’è una crescente presenza di brand indipendenti e ricerca estetica

•Via Giolitti con un miglioramento della qualità commerciale

•Quadrilatero Romano dove c’è forte componente esperienziale tra food, design e lifestyle

•San Salvario con la sua identità giovane, dinamica, internazionale

Qui succede qualcosa di molto contemporaneo: il retail smette di essere “istituzionale” e diventa espressione di identità. Sono vie dove non vince il grande marchio, ma il progetto. Ed è in questo scenario, emergono opportunità molto interessanti proprio per chi sa leggere il cambiamento.

Spazi da riposizionare, locali da trasformare, vie da reinterpretare. È il terreno perfetto per operazioni value-add, dove il progetto — non solo immobiliare, ma anche creativo — fa la differenza.

Torino oggi vive un momento transitorio, che sta trasformando la città attraverso una diversa concezione del retail, meno standardizzato, più esperienziale e legato al quartiere, dove vince la contaminazione tra food, cultura e servizi, aprendosi a scenari interessanti anche a livello immobiliare.

In fondo, il retail è sempre stato uno specchio della società. E oggi ci sta dicendo qualcosa di molto chiaro: le persone non cercano solo prodotti, cercano luoghi in cui riconoscersi e in cui fare esperienza.

Chi oggi investe, progetta o lavora nel retail non sta semplicemente occupando uno spazio. Sta contribuendo a ridisegnare pezzi di città.

E in un momento di trasformazione come questo, saperlo fare con visione è ciò che distingue chi segue il mercato da chi lo anticipa.

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