“Nei primi mesi di quest’anno il mercato immobiliare torinese ha continuato a manifestare i segnali di rallentamento già evidenziati a fine 2023. In particolare nel settore della compravendita di abitazioni si è assistito ad una contrazione delle transazioni che, unitamente all’arretramento dei tempi di assorbimento e al nuovo ampliamento della forbice tra prezzo richiesto ed effettivo, ha determinato il ripiegamento del mercato. Il calo dell’attività transattiva non si è tuttavia riflesso sulla dinamica dei prezzi e sull’intensità della domanda, che nel corso di questo primo semestre hanno mostrato un trend espansivo” – è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma.
Comparto residenziale
Nella prima parte dell’anno in corso il mercato residenziale torinese ha evidenziato segnali di appannamento. Nel 2023, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite sono diminuite nell’ordine dell’8%. Questo è dovuto in parte alla stretta creditizia che ha ridotto la possibilità da parte di alcune famiglie di concretizzare l’acquisto. A questo proposito, Nomisma rileva come la quota di compravendite assistite da mutuo che transita per le agenzie immobiliari, in sei mesi, passa dal 66% al 64% con un conseguente trasferimento di parte della domanda verso il mercato della locazione.
Il calo dell’attività transattiva non ha ancora avuto effetti concreti sulla dinamica dei valori, che crescono, determinando su base semestrale variazioni positive – seppure contenute – pari al +0,4% per le abitazioni in ottimo stato e del +0,8% in corrispondenza di quelle usate. Segnali di rallentamento arrivano dai tempi medi di vendita, che aumentano sia per le abitazioni con stato manutentivo migliore sia per quelle usate abitabili, passando nel semestre rispettivamente da 4 a 5 mesi e da 4,5 a 5 mesi. Le difficoltà di accesso alla compravendita di larga parte della domanda impongono all’offerta di ridimensionare le aspettative accordando sconti maggiori in fase di trattativa. Il divario tra pezzo richiesto ed offerto cresce, pertanto, dal 5,5% al 6,5% nelle contrattazioni riferite all’acquisto di case in ottimo stato e dall’11% al 12,5% in corrispondenza delle operazioni relative ad abitazioni usate. Se il settore della compravendita sta evidenziando una frenata, sul fronte locativo non si arresta la spinta espansiva. Con riferimento ai valori, nella prima parte dell’anno a Torino i canoni sono cresciuti mediamente del +3,3%, grazie ad un incremento pressoché omogeneo in tutte le aree cittadine. Aumentano lievemente i tempi necessari per affittare un appartamento (da 1,4 a 1,7 mesi per le abitazioni in ottimo stato e da 1,6 a 1,7 per quelle usate), pur rimanendo su livelli esigui e inferiori al dato medio nazionale. Fanno registrare una buona performance anche i rendimenti potenziali lordi da locazione, che negli ultimi sei mesi sono ulteriormente cresciuti, attestandosi al 5,7%.
Comparto non residenziale
Il settore degli immobili non residenziali sta mostrando segnali di ripresa, che si traducono in una timida risalita dell’attività transattiva, oltre che in un aumento dei valori. Nel corso dei primi mesi del 2024 si è assistito ad un incremento medio a livello urbano pari al +1,7%; restano stazionari nell’ordine dei 7 mesi i tempi medi di vendita, così come rimane immutato il divario tra prezzo richiesto e offerto, cha da due semestri si attesta al 16%. Analogamente a quanto accade per il comparto abitativo, l’esuberanza della domanda rispetto all’offerta disponibile ha determinato una pressione rialzista sui canoni di locazione, che in 6 mesi sono aumentati in media del +2,3% con punte che nel Business District hanno raggiunto il 3,3%. Confermano il quadro positivo i tempi necessari per affittare uno spazio direzionale, che nel semestre sono scesi lievemente passando da 4,7 a 4,4 mesi, nonché i rendimenti potenziali lordi da locazione, che rimangono stabili al 5,7%.
Non dissimile dal comparto direzionale appare la situazione sul fronte degli immobili commerciali. A fine 2023 torna ad essere positiva la variazione annuale del numero di compravendite registrata dall’Agenzia delle Entrate (+4,3%). Con riferimento ai valori, i prezzi salgono nel semestre in tutte le zone cittadine, determinando un incremento medio pari al +1,8%. Non subiscono oscillazioni rilevanti i tempi medi per l’acquisto di un locale commerciale, che negli ultimi sei mesi sono passati da 7 a 7,5 mesi, mentre è rimasto immutato, nell’ordine del 15,5%, lo sconto applicato al prezzo di offerta in fase di trattativa. Sul versante locativo, i canoni hanno fatto segnare una variazione del +1,8% su base semestrale e del +2,9% a livello annuale, mentre i tempi di locazione si attestano intorno ai 4,9 mesi. Segnali di consolidamento arrivano dai rendimenti potenziali lordi da locazione, attestatisi anche per questo semestre al 6,9%.
Previsioni settore residenziale
Secondo l’opinione degli operatori torinesi interpellati, il comparto della compravendita nei prossimi mesi evidenzierà ancora segnali di fragilità, con cali delle operazioni e dei valori. Proseguirà, per contro, il buon andamento del settore locativo, per il quale ci si aspetta un ulteriore incremento dei canoni e dei contratti stipulati.
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