Mutuo: tasso fisso, variabile o…?

E adesso, pover’uomo?

La domanda è il titolo del famoso romanzo di Hans Fallada, pseudonimo di Rudolf Ditzen, che narra le vicissitudini di un onesto impiegato nel dramma degli anni Venti del Novecento, con l’esplosione della grave crisi economico-sociale mondiale.

Domanda che potrebbe essere pronunciata oggi da chi ha stipulato anni fa un mutuo a tasso variabile, nella fiduciosa speranza che il trend di tassi bassi potesse proseguire all’infinito, e si trova oggi, all’improvviso, in una fase di tassi crescenti.
Nel giro di pochi mesi il costo di un mutuo è passato dall’1% circa al 4% circa, facendo lievitare l’importo della rata periodica da pagare alla banca.
E, quindi, ancora una volta la domanda, sia per chi ha un mutuo in essere a tasso variabile, sia per chi deve stipulare un nuovo mutuo per l’acquisto della casa è: meglio un tasso fisso o un tasso variabile?
Come sempre in finanza, la risposta giusta è (anche se sembra una “non risposta”): DIPENDE.
Dipende dalla situazione del debitore, dalle prospettive del mercato finanziario, dalla durata del prestito.
Per fare una scelta razionale, è bene conoscere gli aspetti tecnici delle diverse soluzioni e analizzarne i pro ed i contro.
1 – Mutuo a tasso fisso. È un finanziamento in cui il costo è determinato fin dal momento della stipula, rimanendo invariato fino alla scadenza. Chi sceglie questa formula sa che, indipendentemente dalle fluttuazioni dei tassi del mercato, pagherà sempre lo stesso importo periodico. È evidente che i vantaggi del mutuo a tasso fisso risiedono nella tranquillità di avere una rata stabile che non varia nel tempo (le rate saranno identiche dal primo fino all’ultimo pagamento) e nella possibilità di pianificare con precisione le uscite del budget familiare. Per contro gli aspetti negativi sono rappresentati dall’impossibilità di godere delle situazioni vantaggiose che le fluttuazioni del mercato potrebbero offrire nei periodi di calo del costo del denaro.
2 – Mutuo a tasso variabile. È un finanziamento in cui il costo è fissato volta per volta in funzione del costo del denaro, essendo indicizzato a un parametro di riferimento (ad esempio l’Euribor, il tasso interbancario). Chi sceglie questa formula paga una rata un po’ inferiore a quella del mutuo a tasso fisso, ma è soggetto all’alea della variabilità del costo (in senso positivo e negativo): se il parametro di riferimento sale, la rata sale, se scende la rata scende. Il vantaggio di questa formula risiede nella possibilità di avere un costo iniziale inferiore e di poter beneficiare di futuri decrementi; ma ovviamente il rischio è quello di subire un incremento del costo nel caso di aumento dei tassi.
Per fronteggiare queste incertezze il mercato ha, da alcuni anni, messo a disposizione forme ibride che nell’attuale situazione potrebbero risultare interessanti: il mutuo a tasso misto ed il mutuo a tasso variabile con cap.
3 – Mutuo a tasso misto. È un finanziamento che inizialmente parte con una formula predeterminata (ad esempio con interesse fisso), ma che a scadenze prefissate consente di passare ad altra formula (ad esempio con interesse variabile). Il cambio di tasso può essere effettuato più volte secondo quanto stabilito al momento della stipula del mutuo. Bisogna, però, ricordare che passare, per esempio, dal tasso variabile al fisso in periodo di rialzo non costituisce automaticamente una garanzia di risparmio, poiché il tasso fisso applicato è quello aggiornato (quindi anch’esso più elevato) e non quello calcolato all’inizio del contratto di mutuo. Il vantaggio di questa formula è la sua elasticità che consente di fronteggiare (entro certi limiti) i rischi legati alla scelta definitiva del tasso. Ma il costo iniziale è un po’ superiore a quello di un mutuo a tasso fisso tradizionale.
4 – Mutuo a tasso variabile con CAP. È un finanziamento il cui tasso d’interesse varia in base all’andamento del parametro di riferimento (l’Euribor), ma non può superare una soglia prefissata (il CAP), che determina l’importo massimo delle rate. È quindi un compromesso tra la formula a tasso fisso e la formula a tasso variabile, che permette al mutuatario di tutelarsi da eccessive oscillazioni al rialzo dei tassi grazie alla presenza di un tetto massimo determinato a priori. Per la sua natura “assicurativa” questo mutuo è in partenza più costoso di quello a tasso fisso; e potrebbe presentare l’inconveniente di avere, oltre al CAP, anche un floor (cioè un tasso minimo al di sotto del quale non scende il costo). Il vantaggio di questa formula è che consente di sfruttare i benefici della variabilità a ribasso dei tassi, senza pagare lo scotto (se non fino al tetto del CAP) di una variabilità al rialzo.

Conclusioni e suggerimenti
Ricordato che in finanza la scelta migliore in assoluto non esiste, ma può esistere una scelta “ottimale” in funzione delle prospettive del mercato e delle predisposizioni del beneficiario, possiamo suggerire, in linea generale, di orientarsi oggi verso la formula del mutuo a tasso variabile con CAP.
Il balzo dei tassi di questi mesi è stato fortissimo ma, con molta probabilità, il rialzo è destinato ad esaurirsi e potrebbe anche invertirsi una volta stabilizzatesi le situazioni che hanno creato l’incertezza e le tensioni sul mercato dei capitali.
Partire con condizioni favorevoli offerte dal tasso variabile, proteggendosi dall’eventualità che, almeno nel medio periodo, il trend di crescita continui, è il modo migliore per coniugare la flessibilità del tasso variabile con la stabilità del tasso fisso legato al CAP.

Gianluigi De Marchi