Casa, a Torino in aumento i prezzi delle abitazioni

Nel secondo semestre dell’anno è proseguita la dinamica espansiva del settore residenziale in atto ormai da un anno a mezzo a questa a parte.

Si tratta, a ben guardare, di un fenomeno di trascinamento destinato con ogni probabilità a ridimensionarsi nei prossimi mesi in ragione dei cambiamenti di contesto nel frattempo intervenuti. Tale prospettiva è confermata dall’incremento dell’attività transattiva, che evidenzia una variazione annuale (2022 H1/2021 H1) notevolmente più contenuta (+6,6%) rispetto a quella registrata lo scorso anno con riferimento al medesimo periodo di osservazione (+35%).” – è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Comparto residenziale

Il persistere della dinamica espansiva risulta più evidente sul fronte dei valori. Rispetto al semestre precedente sono in aumento i prezzi delle abitazioni nuove e usate del 2,1%. Ancora più marcato l’incremento su base annuale, pari al 4,8% per le residenze nuove e al 4,2% per quelle usate, prevalentemente riconducibile alle zone centrali e semicentrali della città. A riprova della situazione ancora positiva, è possibile citare la riduzione dei tempi medi di vendita, che passano in un semestre da 5,3 a 5 mesi e da 4,6 a 4,5 mesi rispettivamente per abitazioni nuove e usate. L’elevata quota di domanda ancora presente sul mercato determina un ridimensionamento del divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che si riduce ulteriormente, attestandosi per questo semestre al 6% per le abitazioni nuove e all’11% per quelle usate. Sia con riferimento ai tempi di vendita che agli sconti praticati, sono le zone centrali, semicentrali e di pregio a determinare la buona performance del settore. Resta invece più incerta la situazione nelle aree periferiche della città, dove per le abitazioni usate sono necessari tempi più lunghi per concludere un’operazione di dismissione (6,5 mesi) e il divario tra prezzo richiesto ed effettivo raggiunge il 16,5%. Con riferimento al mercato della locazione, nel secondo semestre del 2022 Torino ha evidenziato una buona performance, come si può evincere da tutti gli indicatori analizzati. Dopo le flessioni degli ultimi due semestri, i canoni tornano a salire registrando un incremento medio urbano pari al 2,2%, riconducibile prevalentemente all’andamento positivo delle zone semicentrali e periferiche. Tale dinamica trova giustificazione nell’aumento delle richieste di affitto delle fasce meno solide del mercato, che prediligono zone cittadine economicamente più accessibili. A conferma di ciò, l’82% degli operatori locali interpellati dichiara in crescita la domanda di locazione da parte degli studenti. Il trend positivo del settore è confermato anche dai tempi medi di locazione, che scendono in un semestre da 2,5 a 2 mesi e da 2 a 1,7 mesi rispettivamente in corrispondenza di abitazioni nuove e usate. Stabile il rendimento potenziale lordo da locazione, che si attesta al 5,3%. Considerando la domanda, quella rivolta alla compravendita delle abitazioni supera di poco quella destinata alla locazione (51% vs 49%). L’acquisto della casa appare ancora fortemente condizionato dal ricorso al finanziamento, come si evince dall’elevata quota di compravendite assistite da mutuo (77%).

Comparto non residenziale

Nel settore degli immobili di impresa la situazione appare più incerta rispetto al comparto abitativo. I dati rilevati in questa seconda parte dell’anno mostrano segnali di rallentamento. Tale dinamica è confermata dalle variazioni sull’attività transattiva pubblicate dall’Agenzia delle Entrate con riferimento al primo semestre dell’anno (2022 H1/2021 H1), che registrano una decrescita del 22% in corrispondenza degli uffici del 20% per negozi e laboratori. Sul fronte dei valori, con riferimento al settore terziario, rispetto al precedente semestre si registra una lieve flessione (-0,3%) determinata dall’andamento negativo delle zone centrali, semicentrali e del Business District e dalla migliore performance delle aree periferiche, che segnano una variazione positiva pari all’1,1%. Calano leggermente i tempi medi necessari per la vendita di un locale ad uso ufficio, passando da 8,3 a 8 mesi, mentre si conferma stabile e ancora su livelli elevati il divario tra prezzo richiesto ed effettivo (15,5%), in ragione di un eccesso di offerta riscontrabile prevalentemente in alcune zone periferiche della città, dove si raggiungono punte di circa il 21%. Il segmento locativo del comparto degli immobili direzionali evidenzia risultati migliori rispetto a quello della compravendita. La variazione media semestrale a livello urbano, pari all’1,1%, consente a Torino di posizionarsi tra le città più performanti all’interno del panel analizzato, preceduta solo da Milano che si colloca in prima posizione. Segnali tutto sommato positivi arrivano dai tempi medi di affitto, che si accorciano in un semestre passando da 5,8 a 5,5 mesi, così come dai rendimenti potenziali lordi da locazione, che salgono rispetto al semestre precedente, attestandosi al 5,6%.

Per quanto riguarda il settore commerciale, le flessioni dei valori di compravendita in tutte le zone cittadine fanno segnare una variazione media su base semestrale pari al -0,8%. Segnali poco incoraggianti arrivano anche dai tempi medi di vendita, che tornano ad aumentare lievemente arrivando a 7,5 mesi. Diminuisce, per contro, il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che oggi si attesta al 15,5%, sebbene tale dato continui a risultare superiore alla percentuale media relativa ai 13 mercati analizzati (13,1%). Analogamente a quanto accade per gli uffici, in ragione di un’offerta sovrabbondante nelle zone periferiche della città gli sconti raggiungono punte del 20%. Si presenta non dissimile la situazione sul versante locativo, che evidenzia una variazione semestrale media dei canoni pari al -0,5%. In linea con quanto accade per le abitazioni e gli uffici, anche per gli immobili commerciali la periferia torinese mostra un andamento migliore, registrando variazioni positive dell’1% e del 2,7% rispettivamente su base semestrale e annuale. Subiscono un calo i tempi medi per affittare uno spazio ad uso negozio, riducendosi nel semestre da 5,8 a 5 mesi, mentre restano invariati i rendimenti potenziali lordi da locazione, pari al 6,8%.

Previsioni settore residenziale

Il quadro finora delineato trova conferma nelle aspettative degli operatori, che per il primo semestre del prossimo anno prevedono una leggera flessione dell’attività transattiva ed una sostanziale stabilità dei prezzi di compravendita.